Gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội: Lo ngại khó hấp thụ vì lãi suất cao

Giai đoạn vừa qua, nguồn cung bất động sản nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung, cao cấp. Nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu, cơ cấu sản phẩm bất động sản bình dân giảm dần từ 20% (năm 2019) xuống dưới 5% trong năm 2022, số lượng dự án triển khai rất hạn chế.

Phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Cụ thể, năm 2022, cả nước có 682 dự án với 301.967 căn hộ, dự án nhà ở xã hội có 150 dự án với 19.967 căn hộ. Vì vậy, phải có những giải pháp thúc đẩy nguồn cung với doanh nghiệp xây dựng phân khúc này, từ đó mới thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11.3.2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, nhiều giải pháp để phát triển nhà ở xã hội đã được nêu ra.

Theo đó, trong lúc chờ Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ sẽ xây dựng, trình đề nghị Quốc hội xem xét, ban hành "Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội" để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể nhằm tạo động lực phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Trong đó đặc biệt quan tâm đến những nội dung vướng mắc lớn trong thời gian qua, như: Về giao đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội; Về quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; Về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; Về quyền lợi và ưu đãi chủ đầu tư; Về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; Về đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội...

Đặc biệt, để hỗ trợ nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng (tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030), giúp chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước (bao gồm Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) trên thị trường trong từng thời kỳ và các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với từng gói tín dụng cụ thể.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu cho hay, gói 120.000 tỉ đồng không phải gói hỗ trợ của Chính phủ mà là gói thương mại do 4 ngân hàng lớn thu xếp vốn để cho vay ra với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thông thường.

“Đây là điều tốt, tuy nhiên gói này cũng có lẽ không có tác động gì nhiều bởi lãi suất cho vay rất cao, lên tới 15%, nên nếu thấp hơn 1,5-2% thì cũng không nhiều người có đủ khả năng để vay. Số tiền người vay phải trả cho ngân hàng cả gốc lẫn lãi không nên quá 50% thu nhập mỗi tháng, nhưng với lãi suất 13% trở lên, tiền phải trả cho ngân hàng rất nhiều”, ông Hiếu nói.

Ngoài ra, ông Hiếu cũng cho biết, lãi suất của ngân hàng Việt Nam là lãi suất thả nổi nên sẽ rủi ro cho người đi vay mua nhà trong bối cảnh lãi suất cao hiện nay. Nếu người mua nhà gặp rủi ro về thu nhập trong quá trình vay thì họ rất dễ vỡ nợ”, ông Hiếu nói.

Do đó, chuyên gia này nhận định rằng, gói 120.000 tỉ có tác động nhưng có lẽ không tác động nhiều. Nhất là trong bối cảnh lãi suất của Việt Nam vẫn ở mức cao vì FED vẫn đang tăng lãi suất và Việt Nam cũng cần kiềm chế lạm phát.

“Chính sách, điều kiện tiếp cận chính sách cần đúng quy định nhưng cũng phải được đơn giản hóa hết sức có thể. Hãy cho phép các địa phương giúp người dân chứng minh thu nhập. Cũng lưu ý có cơ chế giám sát để dòng vốn chảy vào đúng chỗ, đúng dự án khả thi, đúng doanh nghiệp có năng lực trả nợ, tránh xảy ra tình trạng người đã có nhà, hay không phải đối tượng có thu nhập thấp nhưng vẫn được hưởng hỗ trợ, làm xói mòn lòng tin của người dân vào chính sách tốt đẹp của Chính phủ.

Theo ông Hiếu, ngoài gói 120.000 tỉ đồng cần tính một chương trình cho vay đặc biệt để hỗ trợ nhà ở xã hội tương tự như gói 30.000 tỉ đồng cách đây 10 năm, nhưng quy mô có thể lên đến 200.000 tỉ đồng thì mới phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận người dân ở thời điểm hiện tại”, TS Hiếu đề xuất.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cũng khẳng định mặt bằng lãi suất cho vay phải hạ xuống thì gói tín dụng 120.000 tỉ đồng mới phát huy hết giá trị. Lý do là bởi khả năng hỗ trợ của gói này chỉ giảm 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. Như vậy, nếu lãi vay vẫn cao như hiện nay thì khó hướng đến đối tượng cho vay là người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vì mức giảm lãi suất không đáng kể.