Giao dịch bất động sản qua ngân hàng: Hạn chế trốn thuế, an toàn trong mua bán

Đề xuất giao dịch BĐS phải qua ngân hàng

Tổng cục Thuế vừa tham mưu cho Bộ Tài chính về đề xuất giao dịch bất động sản (BĐS) phải qua ngân hàng, trong đó yêu cầu các đơn vị giao dịch trên 20 triệu đồng phải thanh toán qua ngân hàng mới được khấu trừ thuế.

Theo đó, các bước giao dịch mua bán nhà đất qua ngân hàng được thực hiện như sau:

Bước 1: Thanh toán tiền đặt cọc mua nhà

Bên mua và bên bán sẽ tiến hành đặt cọc tại phòng công chứng hoặc UBND phường, xã để được đóng dấu xác nhận giao dịch. Trong trường hợp hai bên tiến hành thanh toán tiền cọc bằng biên nhận cọc viết tay thì cần nhờ đến người thứ 3 ký làm chứng.

Tiền cọc nhà theo thông lệ nên ở mức 10% tổng giá trị căn nhà là hợp lý, hạn chế việc phải cọc nhiều hơn 10%. Tuy nhiên, trong thực tế cũng có nhiều trường hợp cọc số tiền lớn hơn vì người mua xác định đây là cơ hội lớn vì mua được giá hời.

Bước 2: Thanh toán tiền mua nhà khi ký hợp đồng công chứng

Một lưu ý quan trọng trong bước này là không nên thanh toán quá 95% tổng giá trị nhà (gồm cả tiền đặt cọc 10%). Lý do là sau khi ký hợp đồng công chứng, hai bên sẽ làm thủ tục đăng bộ hoặc khai thuế.

Khi khai thuế, bên bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân thường là 2% tổng giá trị nhà đất. Bên mua phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% tổng giá trị nhà đất (tính theo khung giá nhà nước quy định). Tránh trường hợp bên bán phủi tay không thực hiện nghĩa vụ thuế và không hỗ trợ bên mua trong các giai đoạn sau.

Bước 3: Thanh toán sau khi khai thuế và đăng bộ hồ sơ nhà đất

Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ về thuế, hai bên đến UBND quận, huyện để tiến hành đăng bộ hồ sơ nhà đất. Sau khi kiểm tra giấy tờ đầy đủ, bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi phiếu hẹn nhận sổ thường là 45 ngày làm việc. Sau khi nhận phiếu hẹn, có thể thanh toán phần còn lại cho bên bán, xem như giao dịch hoàn tất.

Trước khi mua nhà người mua hãy kiểm tra tính pháp lý của ngôi nhà sắp mua. Hãy cẩn thận xem ngôi nhà có nằm trong diện quy hoạch hay diện tranh chấp không… bằng cách kiểm tra thông tin quy hoạch nhà đất tại phòng tài nguyên - môi trường của quận, huyện; đồng thời kiểm tra vấn đề tranh chấp tại UBND phường/xã nơi bạn mua nhà.

Khi thương lượng giá, người mua nên hỏi những người xung quanh xem lý do bán nhà của chủ nhà là gì. Một khi đã hiểu về nguyên nhân bán nhà, bạn sẽ có rất nhiều thông tin để thương lượng giá, thậm chí quyết định có nên mua nhà đó hay không.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về quy định về giao dịch mua bán nhà đất qua ngân hàng, luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng văn phòng Luật sư Kết Nối nói đây là điều nên làm.

Theo ông Hùng, với người dân việc giao dịch mua bán, thanh toán, chuyển khoản qua ngân hàng đã trở nên phổ biến, tiện lợi khi giao dịch. Đối với doanh nghiệp thì các quy định về luật quản lý thuế cũng đã bắt buộc phải thanh toán quan ngân hàng đối với giao dịch trên 20 triệu đồng.

“Xu hướng chung sẽ sử dụng phương thức thanh toán qua ngân hàng sẽ trở nên phổ biến và thông dụng. Đặc biệt là việc thanh toán qua ngân hàng làm cho tính minh bạch, rõ ràng, hạn chế được rất nhiều tiêu cực”, ông Hùng nói.

Khắc phục được trốn thuế, an toàn trong mua bán

Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng cho hay việc ban hành các quy định về giao dịch mua bán nhà đất qua ngân hàng xuất phát từ thực trạng trốn thuế khi giao dịch mua bán nhà đất, kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, người bán là cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân, còn doanh nghiệp bất động sản đóng 20% trên thu nhập và còn nhiều loại phí, lệ phí khác.

Tuy nhiên, không ít trường hợp đã tìm cách kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, hoặc có hiện tượng ký 2 hợp đồng ghi giá khác nhau nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước.

Luật sư Hùng cho rằng nếu quy định bắt buộc thanh toán mua bán bất động sản qua ngân hàng sẽ đảm bảo an toàn cho các bên mua bán trong việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Các bên dễ dàng có chứng cứ chứng minh việc thanh toán; hạn chế được các phát sinh về tranh chấp giá, thanh toán...

Đồng thời cũng minh bạch, rõ ràng về các thỏa thuận giá trị mua bán với cơ quan nhà nước khi có yêu cầu chứng minh, giải trình thỏa thuận giá bán của các cơ quan như thuế, công an kinh tế...

Điều này cũng có ý nghĩa trong việc thống kế, nắm được giá trị thực tế BĐS đang giao dịch. Cơ quan quản lý nhà nước, nhà đầu tư, người dân sẽ nắm bắt kịp thời giá cả, biến động đất trong khu vực; góp phần hạn chế một phần tình trạng khai khống giá, trốn thuế khi giao dịch BĐS.

Tuy nhiên, khi thực hiện phương án này trong thực tế vẫn còn một số hạn chế, khó khăn nhất định trong hoàn cảnh hiện nay. Vấn đề này có thể do khách quan, chủ quan, điều kiện kinh tế, xã hội, quy định pháp luật hiện hành và rất nhiều vấn đề khác nếu như triển khai quy định bắt buộc thanh toán mua bán bất động sản qua ngân hàng.

Ông Hùng cho rằng mặt bằng chung về dân trí, điều kiện áp dụng, tính phổ biến của ngân hàng cũng chưa thể bao phủ khắp mọi miền đất nước, nhất là các vùng núi, vùng cao, đặc biệt khó khăn... Người dân một số vùng miền nông thôn, vùng xa chưa đủ điều kiện để tiếp cận, sử dụng phương thức thanh toán online qua hệ thống ngân hàng.

Ngoài ra, thói quen thanh toán tiền mặt của người dân khi thực hiện các giao dịch thanh toán tiền; tính bảo mật về thông tin rất dễ dò rỉ, khiến cho các thông tin mua bán các bên dễ bị bán ra ngoài… nhiều khi gây ảnh hưởng rất lớn đến các bên mua bán.

Để áp dụng được quy định này, ông Hùng cũng cho rằng cần phải sửa đổi, bổ sung, đồng bộ rất nhiều hệ thống văn bản luật như dân sự, đất đai, thuế...

“Tuy nhiên, nhìn từ góc độ hiệu quả, rõ ràng đây cũng là một phương án rất đáng để quan tâm, lưu ý để nghiên cứu để áp dụng vào thực tiễn. Hy vọng rằng, với sự phát triển của xã hội, nhất là thay đổi tư duy, phương thức thanh toán thì người dân có thể chấp nhận, sẵn sàng sử dụng phương thức thanh toán qua ngân hàng khi giao dịch bất động sản”, ông Hùng nói.