Giá nhà đất tăng cao vì những chi phí ‘không tên’

Hiện nay, tại TP.HCM, giá nhà đất tăng cao và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ tại thành phố đang có giá khoảng 2,5 tỉ đồng (35 triệu đồng/m²).

Mức giá này cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm. Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỉ đồng trở xuống (25 - 30 triệu đồng/m²) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM trong 2 năm qua.

“Làm thế nào để kéo giảm giá nhà và ngày càng có nhiều dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, giá thấp, dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị, các gia đình trẻ và người nhập cư là vấn đề vừa có tính cấp bách, vừa đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở lâu dài, vừa phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững”, ông Châu nói.

Theo ông Châu, giá cả hàng hóa nói chung và giá cả nhà ở nói riêng được hình thành trên cơ sở các quy luật khách quan của thị trường, trước hết là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh và quy luật cung cầu. Giá cả nhà ở còn phụ thuộc rất lớn vào tâm thế thị trường và tâm thế các bên tại thời điểm giao dịch; phụ thuộc vào nhu cầu và mức độ cần bán hoặc cần mua.

“Tác động vào tâm lý khách hàng là phương thức được các chủ đầu tư và đơn vị môi giới, kể cả cò đất, cò nhà thực hiện nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng. Đáng quan ngại là trường hợp thị trường nhà ở bị đầu cơ, hoặc đang trong tình trạng bong bóng, hoặc đang bị tác động bởi các chiêu thức làm giá, thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông thì có thể dẫn đến tình trạng giá ảo thoát ly giá trị thực. Việc này làm cho người có nhu cầu thật khó tạo lập được nhà ở và rất có hại cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản”, ông Châu thông tin.

Chủ tịch HoREA còn cho biết cơ cấu giá thành của các dự án nhà ở thương mại hiện nay gồm: chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý và cả chi phí không tên.

Trong chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí nộp tiền sử dụng đất sử dụng vào ngân sách nhà nước tính theo quy định của pháp luật về đất đai. Trên thực tế, khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chỉ được khấu trừ khoảng trên dưới 25% chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra.

“Gần như chủ đầu tư phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ 2. Nguyên nhân là do phần lớn chi phí giải phóng mặt bằng thực tế đã bỏ ra không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất. Vì vậy, phần chi phí không được khấu trừ này bị coi là lợi nhuận dù không có thực và chủ đầu tư phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trên khoản lợi nhuận này. Cuối cùng, chi phí này sẽ được tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu”, ông nhìn nhận.

Đáng chú ý, ông Châu cũng nhìn nhận giá thành nhà ở thương mại hiện tại cao còn do các chủ đầu tư đều phải tính đến những chi phí không tên trong khoản chi phí dự phòng. Giá trị các khoản chi phí này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý của khoản chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, nhưng cuối cùng sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

“Chi phí không tên nhiều hay ít, tăng hay giảm phụ thuộc vào kết quả của việc Nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, trong suốt và có tính giải trình, phù hợp với các chuẩn mực quốc tế. Để kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch thì trước hết phải giải quyết điểm nghẽn về thể chế pháp luật.

Giảm được chi phí không tên sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở. Đồng thời, từng doanh nghiệp cũng phải thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và nói không với tiêu cực trong quá trình thực hiện dự án đầu tư", ông Châu nói thêm.