Định giá đất tính bồi thường trở thành “việc riêng” của cơ quan nhà nước?

Việc định giá đất tính bồi thường thiếu công khai, minh bạch

Luật Đất đai năm 2013 đã có những sửa đổi, bổ sung về giá đất so với Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, vấn đề khiếu nại giá đất, đặc biệt là giá đất tính bồi thường, gần như không có chiều hướng giảm.

Bình luận về vấn đề này, Luật sư Phan Trung Hiền, Trưởng khoa Luật (Đại học Cần Thơ) cho rằng nguyên nhân đến từ việc xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thiếu công khai, minh bạch, thiếu dân chủ và gây ra sự không công bằng giữa giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi và giá trị được bồi thường.

Cụ thể, khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai giao toàn quyền xác định giá đất cho UBND cấp tỉnh dưới dự tham mưu của Sở TN-MT.

“Ngoài một chủ thể đại diện cho “tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất” do Sở TN-MT “chọn lựa một cách ăn khớp”, thì tất cả các chủ thể còn lại đều là cơ quan cấp dưới hoặc cơ quan tham mưu của UBND cấp tỉnh”, ông Hiền nêu và cho rằng thành phần quyết định giá đất như vậy nên mang nặng tính chủ quan và hình thức, không thể phản ánh được giá thị trường.

Mặt khác, chuyên gia này cho rằng vì không có nguyên tắc “công khai, minh bạch”, việc định giá đất tính bồi thường trở thành “việc riêng” của cơ quan hành chính nhà nước.

Theo đó, người sử dụng đất hợp pháp có đất bị thu hồi chẳng những không có quyền tham gia trong quá trình định giá đất mà cũng không thể giám sát, theo dõi tiến trình này cho đến khi việc định giá đất được hoàn thành và người dân được thông báo kết quả định giá đất.

Tuy nhiên, theo chuyên gia này, ngoài việc “bỏ khung giá đất”, các quy định trong dự thảo luật hầu như không sửa đổi theo hướng khắc phục được các bất cập trên.

Điểm đ khoản 1 Điều 129 Dự thảo tuy có quy định nguyên tắc “Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định”. Tuy nhiên, các quy định này không đủ tạo ra cơ chế để bảo đảm việc tư vấn này là “độc lập, khách quan, trung thực” như trong quy định mà dự thảo đã nêu ra.

Hơn nữa, Điều 134 về giá đất cụ thể, dự thảo vẫn duy trì cơ chế hành chính trong thẩm định và quyết định giá đất cụ thể là một điều hoàn toàn bất cập.

Định giá đất phải công khai, minh bạch

Để khắc phục những bất cập trên về giá đất, ông Hiền cho rằng cần bổ sung nguyên tắc: “Việc định giá đất phải công khai, minh bạch và dân chủ, và thực hiện trách nhiệm giải trình”.

Theo đó, dự thảo cần quy định công khai tất cả các chứng thư định giá đất và hồ sơ, quy trình định giá đất cho người dân có đất bị thu hồi trên các phương tiện truyền thông địa phương.

Ngoài ra, việc xác định giá đất cụ thể nên tiến hành theo 2 bước, gồm quy trình chuyên môn và quy trình hành chính.

Ông Hiền cho rằng quy trình hành chính (phê duyệt giá đất cụ thể) có thể có chủ tịch UBND, các sở, ngành và UBND cấp huyện tham gia. Tuy nhiên, quy trình chuyên môn (hội đồng thẩm định giá đất) nên giao về cho các chuyên gia tư vấn độc lập, thành viên thuộc các cơ quan hành chính nhà nước cấp tỉnh, nếu có tham gia cũng phải dưới 50% thành phần của hội đồng thẩm định.

Thiếu quy định bảo vệ quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi

Cũng theo ông Hiền, luật cũng thiếu các quy định về bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân có đất bị thu hồi đất trong trường hợp số tiền bồi thường thấp do việc xác định giá trị quyền sử dụng đất sai lệch.

Hiện nay, sau khi nhận được quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, người dân có thể lựa chọn một trong hai con đường là khiếu nại và khiếu kiện.

Về khiếu nại, luật cho phép UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện thu hồi đất nên chủ tịch UBND cấp huyện sẽ giải quyết khiếu nại lần một, còn chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ giải quyết khiếu nại lần hai và cũng là lần cuối cùng.

“Như vậy, người dân trong vòng luẩn quẩn vì UBND cấp tỉnh chính là chủ thể định giá đất tính bồi thường và chỉ đạo UBND cấp huyện bồi thường theo giá đất đã định. Vì vậy, nói là hai cấp nhưng thật ra là một ý chí chủ quan từ UBND cấp tỉnh nên việc khiếu nại khó đem lại một kết quả khách quan”, ông Hiền nêu.

Về khiếu kiện, hướng dẫn của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao như sau: “Trường hợp khiếu kiện quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất mà có yêu cầu tòa án xem xét về giá bồi thường thì tòa án căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục đích thu hồi đất, giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất để giải quyết vụ án mà không được tiến hành định giá trị quyền sử dụng đất.”

“Như vậy, ở cả 2 con đường là khiếu nại và khiếu kiện, dường như không có con đường nào bảo đảm một cách chắc chắn là công lý sẽ được thực thi và công bằng sẽ được lặp lại khi việc xác định giá đất tính bồi thường có bất cập, sai lệch”, ông Hiền chia sẻ.

Phán quyết về giá đất cần giao cho một tổ chức không thuộc bộ máy hành chính.

Ông Phan Trung Hiền dẫn nhận định của các chuyên gia của Ngân hàng Thế giới cho rằng: “Thẩm quyền phán quyết cuối cùng về giá đất cần giao cho một tổ chức không thuộc bộ máy hành chính. Hiệp hội định giá có vai trò rất quan trọng trong việc trợ giúp các cơ quan có thẩm quyền quyết định và giải quyết tranh chấp giá đất…”.

“Ở tất cả các quốc gia tiến bộ trên thế giới đều thừa nhận vai trò của tòa án trong giải quyết xung đột về giá đất. Theo đó, tòa án có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền xác định lại giá đất tính bồi thường nếu có căn cứ cho rằng giá đất tính bồi thường không phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”, ông Hiền nói.