Condotel mập mờ pháp lý: Chỉ chủ đầu tư hưởng lợi?

Tại tọa đàm trực tuyến "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường condotel" do Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức sáng 27.2, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho rằng đừng quá bận tâm đến tên gọi là condotel hay căn hộ du lịch mà cần xem xét đến bản chất của bất động sản du lịch, cũng như shophouse hay officetel..., đó là bất động sản đa công năng, đa mục đích.

“Đối với condotel, bản chất là condominium và hotel, tức là nó sẽ có phần dùng làm hotel, có phần làm chung cư. Tại Việt Nam, chúng ta đặt cho nó các khái niệm như là căn hộ du lịch, đất ở không hình thành đơn vị ở và thực tế đã có một số chủ đầu tư dùng để xin dự án các địa phương phê duyệt dự án”, ông Võ nói.

Theo chuyên gia Võ, trong Luật Đất đai 2003 đã có quy định rõ một thửa đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích với mục đích chính là để ở và tiền sử dụng đất hay chế độ sử dụng đất được tính theo mục đích chính. Do đó, nếu theo đó thì condotel không có vấn đề gì tồn tại vì bản chất của nó là một loại hình bất động sản đa công năng hay thửa đất được sử dụng vào nhiều mục đích.

Tuy nhiên, đến nay, Việt Nam vẫn cứ loay hoay với cái tên mà chưa đưa condotel vào hệ thống pháp luật. “Tôi cho rằng không cần thiết bởi nếu sau này, thực tế phát triển có thêm những tên gọi khác thì không thể đưa tên gọi vào luật cho phù hợp được”, ông Võ nói.

Theo đó, điểm quan trọng nhất là việc sử dụng đất và công năng của một công trình xây dựng được quy định trong Luật Đất đai vẫn chưa rõ. Văn bản 703 mới đây của Bộ TN-MT đã chỉ ra việc theo Luật Du lịch thì condotel là căn hộ du lịch và nó là để kinh doanh, mà để kinh doanh thì chế độ sử dụng đất là theo đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

“Condotel có thể là pha trộn, có phần để ở và có phần để kinh doanh. Cũng như với mô hình chung cư hiện nay, các tầng dưới có thể để kinh doanh còn phía trên là để ở. Chẳng hạn như tại một tòa nhà tại Hà Nội, phía dưới là cửa hàng kinh doanh, giữa là chung cư, một số tầng trên là khách sạn, thâm chí phía trên cùng là cho thuê tầng áp mái của đại sứ Canada có công ty quản lý cụ thể”, ông Võ nói.

Ông Võ cũng chia sẻ, trên thực tế, việc quá đa dạng các mô hình đó dẫn đến cần một sự linh hoạt trong quản lý nhưng khung pháp lý hiện nay còn quá chật. Với văn bản 703, Bộ TN-MT đã hệ thống lại các quy định hiện hành liên quan của pháp luật. Tuy nhiên, chúng ta cần có một số điều cần hướng dẫn tiếp nữa, cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng chứ không cấp chứng nhận cho quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp chủ đầu tư bán cả quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thứ cấp thì sẽ xử lý ra sao? Điều này cần có hướng dẫn tiếp, khi pháp luật hiện hành chưa đủ để áp vào những trường hợp này.

“Chúng ta cần nới rộng chiếc áo pháp luật để chứa được và phát triển du lịch. Mục tiêu của luật pháp là để ổn định chính trị và phát triển du lịch thành kinh tế mũi nhọn chứ không phải để quản lý chặt. Chúng ta cần tư duy bằng kinh tế chia sẻ chứ đừng tư duy theo kinh tế truyền thống, không nên băn khoăn việc là chung cư, nhà ở hay khách sạn. Việt Nam còn bỡ ngỡ về kinh tế chia sẻ, luẩn quẩn trong tư duy kinh tế truyền thống để đòi hỏi quản lý kinh tế chia sẻ là ko hợp lý”, ông Võ nhấn mạnh.

Ông Hoàng Liên Sơn – Tổng giám đốc Alpha Real đồng tình với quan điểm của ông Võ, rằng thị trường phải là kinh tế chia sẻ và cần phát triển nền kinh tế này.

Theo ông Sơn, trước đây, condotel đã có một số chủ đầu tư lớn bắt đầu triển khai và các nhà đầu tư hồ hởi đón nhận, nó tạo làn sóng sốt đầu tư condotel. Tuy nhiên, khi thấy có quá nhiều nhà đầu tư đón nhận, nhiều chủ đầu tư khác đã biến tấu condotel thành kênh huy động vốn, cam kết trả lãi cao mà không có năng lực vận hành, không có năng lực quản lý… dẫn tới “vỡ trận” như trường hợp của Cocobay vừa qua, làm nhà đầu tư mất niềm tin vào condotel, các chủ đầu tư uy tín cũng bị ảnh hưởng theo.

“Bản chất của condotel là kinh tế chia sẻ sẽ phù hợp để phát triển thúc đẩy hạ tầng du lịch để lôi kéo và đáp ứng lượng lớn khách trong nước và khác quốc tế đến Việt Nam. Khi đó các chủ đầu tư làm ăn uy tín, có năng lực vận hành vẫn có điều kiện phát triển tốt, không để các chủ đầu tư không có năng lực biến thành kênh huy động vốn dẫn tới kiện tụng”, ông Sơn nói.

Trong khi đó, luật sư Nguyễn Danh Huế - Chủ tịch Hội đồng Thành viên Công ty Luật Hừng Đông cho hay, từ trước đến nay, chúng ta hô hào phấn đấu đạt tăng trưởng du lịch cao, nhưng chúng ta lại chưa có số liệu về phát triển condotel nói riêng. Trong khi đó, doanh nghiệp cần dữ liệu để quyết định đầu tư, trong khi địa phương cần dữ liệu để quyết định cấp phép cho các dự án condotel.

“Tôi cho rằng chúng ta đang chạy theo cái ngọn chứ chưa phải cái gốc của vấn đề. Chúng tôi đang tiếp nhận 20 vụ việc liên quan dự án condotel. Với những mập mờ về pháp lý, mập mờ về quản lý khai thác hiện nay, tôi rút ra 3 điều: một là nhà đầu tư thứ cấp thua thiệt, hai là Nhà nước thua thiệt, ba là chỉ có chủ đầu tư hưởng lợi. Như vậy, phát triển loại hình này không thể bền vững”, ông Huế nói.

Luật sư Huế phân tích, nếu không có hành lang pháp lý, thì dự báo trong vòng 5 năm tới thị trường condotel sẽ rất khó khăn. Hơn nữa, cũng vì thành tích kêu gọi đầu tư cho địa phương, sức ép ngân sách, các tỉnh cấp phép "bừa" dự án, đẩy nhà đầu tư vào tình thế bị “đem con bỏ chợ”. Vì thế, cần thiết phải làm rõ khung pháp lý cho mô hình bất động sản này.

Lam Thanh