Chuyển condotel thành chung cư sẽ quá tải hạ tầng, phá nát quy hoạch

Condotel đang phát triển “nóng”

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cả nước hiện có khoảng 82.900 căn hộ du lịch (condotel), 28.100 biệt thự du lịch, 15.660 nhà phố du lịch. Các dự án condotel tập trung chủ yếu tại địa phương có thế mạnh du lịch như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu… với tổng nguồn vốn đầu tư vào các dự án ước khoảng 100.000 tỉ đồng.

Sự phát triển mạnh mẽ các dự án condotel trong hơn 10 năm qua đã đáp ứng nhu cầu phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch và của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Trong giai đoạn 2008-2013, các chủ đầu tư dự án condotel chỉ thực hiện phương thức huy động vốn đầu tư tài chính của các nhà đầu tư để thực hiện dự án và phân chia lợi nhuận, rủi ro theo tỷ lệ vốn góp; không huy động vốn, hoặc bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng.

Tuy nhiên, từ năm 2014 đến nay đã xuất hiện phương thức chủ đầu tư huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng cũng là nhà đầu tư thứ cấp, trong điều kiện Nhà nước chưa hoàn chỉnh khung pháp lý để điều chỉnh loại hình dự án này.

Không những vậy, nhiều địa phương đã có tình trạng phát triển nóng các dự án condotel nhưng chưa thật sự đảm bảo tính minh bạch, ổn định và bền vững. Hiện nay, thị trường cũng đã xuất hiện dấu hiệu cung vượt cầu tại phân khúc này.

Đặc biệt, đến nay vẫn chưa quy định cụ thể điều kiện huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai và cũng chưa có hợp đồng mẫu mua bán loại hình này nên đã dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư đã tùy tiện huy động vốn ngay từ thời điểm triển khai dự án.

“Khi thị trường du lịch gặp khó khăn, đã có địa phương cho phép điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ (du lịch) thành đất ở; chuyển đổi công năng một số tòa nhà condotel thuộc dự án khu du lịch nghỉ dưỡng thành nhà chung cư theo đề nghị của chủ đầu tư. Việc làm này có thể chưa đánh giá đầy đủ yếu tố tác động dựa trên các căn cứ khoa học và thực tiễn có tính thuyết phục. Có thể việc địa phương cho phép chuyển đổi condotel thành căn hộ nhà chung cư chủ yếu là để hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án.

Để bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh, một số chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện các chiêu thức như cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp sổ đỏ đất ở ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở. Đồng thời, chủ đầu tư đưa ra miếng mồi cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm trong 8-12 năm, đẩy rủi ro cho khách hàng.

Việc một số chủ đầu tư không thực hiện trả lợi nhuận cao và không làm được sổ đỏ như đã cam kết, thậm chí không bàn giao được căn hộ condotel cho khách hàng đúng hạn đã dẫn đến đổ vỡ tại một số dự án condotel, gây thiệt hại cho khách hàng cũng là nhà đầu tư thứ cấp, ảnh hưởng đến trật tự và lợi ích công cộng”, ông Châu nói.

Ngoài ra, lãnh đạo HoREA cũng lo ngại về tình trạng xuất hiện hiện tượng cá nhân nước ngoài “núp bóng, mua chui” bất động sản tại một số vị trí nhạy cảm, nhất là khu vực ven biển.

Chưa có căn hộ condotel nào được cấp sổ đỏ

Liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho condotel, ông Châu nói rằng mặc dù Bộ Tài nguyên - Môi trường đã có văn bản hướng dẫn các địa phương cấp sổ cho condotel nhưng đến nay khách hàng mua condotel vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Về quy trình thủ tục cấp sổ, người dứng đầu HoREA cho rằng trước hết chủ đầu tư dự án condotel nên xin cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư. Sau khi thực hiện hợp đồng mua bán condotel, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục chuyển tên trên sổ đỏ cho khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp. Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu, theo quy định của pháp luật đất đai.

“Hiệp hội tán thành kiến nghị của Bộ Công an vì nếu hợp thức hóa các dự án condotel thành nhà ở thì sẽ phá vỡ quy hoạch. Ví dụ trường hợp một địa phương đã cho phép chuyển đổi công năng mục đích sử dụng mục đích sử dụng từ tòa nhà căn hộ du lịch condotel đã được xây dựng thuộc khu vực được quy hoạch phát triển khu du lịch, thành tòa nhà căn hộ chung cư. Việc này còn làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, mà nhất là làm giảm đi giá trị của cả khu vực được quy hoạch phát triển du lịch, kinh doanh dịch vụ, thương mại và làm giảm nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.

Hiệp hội nhận thấy công tác lập quy hoạch và điều chỉnh quy hoạch đã được quy định rất chặt chẽ và đồng bộ của Luật Quy hoạch, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, trong thực tiễn, vẫn có những khu vực đã được quy hoạch phát triển du lịch, nhưng nay không còn phù hợp nữa thì vẫn có thể được xem xét điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất sang mục đích sử dụng đất khác. Công tác điều chỉnh quy hoạch phải đảm bảo đúng pháp luật, có căn cứ khoa học, thực tiễn và phải tuân thủ quy trình xét duyệt chặt chẽ.

Về xử lý chuyển tiếp, Hiệp hội đề nghị xem xét, giải quyết có lý có tình đối với các trường hợp khách hàng mua condotel trước đây và đã được cấp sổ đỏ đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở (trái pháp luật), nhưng nay bị thu hồi và được cấp lại sổ đỏ có thời hạn theo thời hạn của dự án”, ông Châu nói thêm.

Phan Diệu