Chủ đầu tư 'ăn' bao nhiêu phần trăm lợi nhuận từ các dự án BĐS?

Lợi nhuận khủng, phân khúc nào "hot" nhất?

Bàn về vấn đề này tại tọa đàm giao lưu trực tuyến về chủ đề “Thị trường BĐS Việt Nam 2017: Xu hướng và dự báo” diễn ra ngày 24.11 tại Hà Nội, TS.Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết lợi nhuận trong hoạt động đầu tư bất động sản (BĐS) ở Việt Nam hiện nay ở mức tương đối cao, do đó đã thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia. Còn lợi nhuận ở mức bao nhiêu sẽ tùy thuộc vào từng dự án, cách làm cũng như định hướng dài hạn của các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, TS Quang khẳng định rằng,theo nhận định của một số nhà đầu tư khi khảo sát thị trường BĐS ở Việt Nam thì lợi nhuận của đầu tư BĐS ở Việt Nam không dưới 20%, đó là lý do thu hút các nhà đầu tư tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam. Còn muốn xác định rõ lợi nhuận bao nhiêu thì Nhà nước mới là cơ quan quản lý kiểm soát được mức lợi nhuận này

Xét tới phân khúc nào có khả năng dẫn dắt thị trường và thu hút nhà đầu tư trong năm tới, TS Quang cho rằng với nhu cầu rất lớn phân khúc nhà ở trung bình, nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ có cơ hội trở thành phân khúc mạnh của thị trường. Bởi lẽ, nhu cầu của thị trường đối với phân khúc này đang chiếm khoảng 65 – 70%.

Trong giai đoạn 2015 – 2016, các sản phẩm cao cấp đang quá nhiều, vượt quá sức cầu của thị trường thì chắc chắn các chủ đầu tư lớn cũng sẽ tìm hiểu đến phân khúc đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận khách hàng. Khi các chủ đầu tư lớn đầu tư vào thì phân khúc này chắc chắn sẽ phát triển mạnh mẽ.

Hơn nữa, Nhà nước còn đang tạo điều kiện cho phân khúc này phát triển bằng cách ban hành các chính sách, cơ chế về tín dụng, các quy định pháp luật trong Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS và các Thông tư, Nghị định kèm theo. Hiện nay Nhà nước đang tiếp tục có những quy định hướng dẫn để triển khai thực hiện định hướng này. Những dấu hiệu trên cho thấy chính Nhà nước cũng đang có định hướng phát triển phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp.

Mặt khác, nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp (KCN) hiện nay đang là vấn đề rất cấp bách với số lượng hơn 300 KCN trong đó hơn 200 KCN hoạt độngmạnh mẽ với khoảng hơn 3 triệu công nhân. Đây là một nhu cầu vô cùng lớn và là một nhiệm vụ rất quan trọng để đảm bảo đời sống của cán bộ, công nhân lao động trong các KCN và là mục tiêu quan trọng mà Nhà nước đang tập trung hướng tới.

"Chính vì vậy trong những năm tới, tôi cho rằng phân khúc này sẽ có cơ hội phát triển mạnh mẽ trên thị trường và các doanh nghiệp với kinh nghiệm đầu tư của mình sẽ áp dụng những công nghệ mới, thông mình để làm hạ giá thành sản phẩm", TS Quang đánh giá.

Ngoài phân khúc này ra, trong năm tới, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, BĐS cao cấp ở các khu đô thị, BĐS cho thuê cũng sẽ có cơ hội phát triển.

Huy động vốn và rủi ro tới thị trường

Tại tọa đàm, PGS.TSTrần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương nhận định rằng nguồn vốn huy động cho thị trường BĐS có nhiều như: tín dụng ngân hàng, nguồn vốn từ doanh nghiệp, nguồn vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng, từ các nhà đầu tư nước ngoài trực tiếp và gián tiếp, từ thị trường đầu ngành (chứng khoán), vốn từ đầu tư nước ngoài, đặc biệt là cơ sở hạ tầng, các công cụ tài chính phát sinh.

Ở thời điểm hiện tại, PGS.TS Chung nhận định thị trường BĐS sẽ vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, chiếm trên dưới 70%. Điều này là bản chất của thị trường vì khi chưa có các công cụ tài chính phátsinh thì thị trường vẫn phụ thuộc vào ngân hàng.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS hiện chủ yếu đến từ các tổ chức tín dụng, bất chấp việc huy động vốn từ đây sẽ tiềm ẩn 3 rủi ro gồm: rủi ro lãi suất, rủi ro về hạn mức tín dụng vàrủi ro về năng lực của bản thân khách hàng.

Vì vậy để tạo lập dòng vốn bền vững, PGS.TS Chung cho rằng cần phải tài chính hoá, thứ nhất là tạo ra các quỹ đầu tư, đặc biệt là quỹ đầu tư tín thác, thứ hai là hệ thống tái thế chấp, thứ ba là ngân hàng tiết kiệm tương hỗ, thứ tư là các quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hưu trí, các công cụ tài chính khác.