Cần xem lại quy định thu hồi đất trong dự luật Quản lý phát triển đô thị

Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa đưa ra góp ý về dự thảo luật Quản lý phát triển đô thị (gọi tắt là Dự thảo)của Bộ Xây dựng.

Phạm vi thu hồiquá chung chung

Về việc tạo quỹ đất để cải tạo, tái thiết và phát triển đô thị theo cơ chế Nhà nước thu hồi đất, theo quy định tại khoản 2 Điều 30 Dự thảothì phạm vi đất Nhà nước thu hồi sẽ khác nhau,“tùy từng trường hợp cụ thể” và trong một số trường hợp có thể “rộng hơn diện tích đất xây dựng cần thiết”.

Tuy nhiên, quy định về vấn đề phạm vi thu hồi đất tại Dự thảo như nói trên lại quá chung chung, không rõ trường hợp nào thì phạm vi thu hồi đúng bằng diện tích cần thiết, trường hợp nào có thể thu hồi rộng hơn diện tích cần thiết và rộng hơn bao nhiêu?

“Trên thực tế, vấn đề thu hồi đất vẫn rất phức tạp, làm phát sinh nhiều mâu thuẫn và vướng mắc nhất trong các dự án có liên quan. Với quy định về thu hồi rất chung chung, dễ bị lạm dụng như trên, những tranh chấp, khiếu nại về đất đai sẽ còn phức tạp hơn nữa”, VCCI nêu.

Theo nội dung đề xuất sửa đổi luật Đất đai 2013, vấn đề thu hồi đất cũng sẽ được xem xét sửa đổi trong thời gian tới, trong đóbổ sung vào một số trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 62 luật Đất đai.

Do đó, để đảm bảo tính thống nhất,VCCI đề nghị ban soạn thảo bỏ quy định về vấn đề thu hồi đất quy định tại Dự thảo (tức là bỏ các khoản 2, 3 Điều 30) và áp dụng theo quy định tại luật Đất đai (sửa đổi). Cách này nên được ưu tiên bởi luật Đất đai đã khá chi tiết về vấn đề thu hồi đất, chỉ cần bổ sung thêm các trường hợp thu hồi này; làm rõ các quy định về điều kiện, thủ tục, cách thức thu hồi đất…

Nhà nước sẽ thu hồi đất nếu thiểu số cư dân phản đối

Về vấn đề tạo quỹ đất để cải tạo, tái thiết và phát triển đô thị theo cơ chế nhà đầu tư thỏa thuận với người đang sử dụng đất, Dự thảo quy định cơ quan có thẩm quyền sẽ chấp thuận phương án nhận chuyển quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nếu “phương án đạt được sự đồng ý củađa số người đang sử dụng đất vàphần lớn diện tíchđất cần thiết cho dự án”.

Theo VCCI, như vậy các tỷ lệ trên có được dùng làm căn cứ để dự án được chấp thuận hay không. Các “căn cứ” này lại hoàn toàn không rõ ràng như đa sốlà bao nhiêu phần trăm, phần lớnlà bao nhiêu phần trăm, do đó có thể gây ra rất nhiều bất cập và tùy nghi trong quá trình thực thi.

Khoản 3 Điều 31 Dự thảo quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất đối với thiểu số những người không đồng ý với phương án đã được chấp thuận và đối với diện tích đất không được tham gia thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Dự thảo lại không quy định bất kỳ vấn đề gì về cơ chế thu hồi đất trong trường hợp này (sẽ thu hồi như thế nào, người bị cưỡng chế thu hồi đất sẽ được tái định cư như thế nào?)

Quy định tại Điều 32 Dự thảo cho biết việc tạo quỹ đất để cải tạo, tái thiết và phát triển đô thị theo cơ chế người đang sử dụng đất góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được thực hiện theo hướng:

Người đang sử dụng đất sẽ có thỏa thuận với nhà đầu tư về việc đóng góp đất và nhận được thửa đất khác trong cùng khu vực; Nhà nước sẽ thực hiện việc thu hồi đất đối với những trường hợp người đang sử dụng đất không đồng ý tham gia dự án.

Trên cơ sở sự đồng thuận của đa số ý kiến cộng đồng những người đang sử dụng đất thuộc dự án, chính quyền địa phương phê duyệt phương án quy hoạch chi tiết dự án bao gồm cơ sở hạ tầng, không gian và các tiện ích công cộng. Diện tích đất còn dư sau khi đã quy hoạch cho hạ tầng đô thị, được chuyển nhượng để tạo nguồn tài chính đầu tư nâng cấp hạ tầng, tiện ích công cộng và các mục đích xã hội khác.

VCCI cho rằng, theo quy định tại Điều 31 Dự thảo thì trường hợp cải tạo, tái thiết và phát triển đô thị theo cơ chế nhà đầu tư thỏa thuận với người đang sử dụng thì phải “phù hợp với quy hoạch đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”, có nghĩa quy hoạch đô thịphải có trướcdự án đầu tư.

Trong khi đó, ở Điều 32 này, dự án đầu tư tương tự nhưng theo hình thức người sử dụng đất góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử dụng đất thì lại không có quy định về yêu cầu “phù hợp với quy hoạch đô thị”. Như vậy, không rõ đối với trường hợp quy định tại Điều 32 dự án có cần phải “phù hợp với quy hoạch” không? Nếu không thì tại sao?

Ngoài ra, ở chiều ngược lại, theo quy định tại khoản 3 Điều 32 thì trên cơ sở đồng thuận của đa số ý kiến cộng đồng những người đang sử dụng đất thuộc dự án, thì chính quyền địa phương sẽ phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án, trong khi đó với hình thức nhà đầu tư thỏa thuận với người đang sử dụng đất (Điều 31) lại không có quy định về phê duyệt phương án quy hoạch chi tiết. Vậy, đối với trường hợp quy định tại Điều 31 có cần phải phê duyệt “phương án quy hoạch chi tiết” không?

Nên bỏ quy định chuyển nhượng đất thu hồi dư

Về quy trình phê duyệt - thu hồi, Nhà nước sẽ thu hồi đất trước, sau đó mới phê duyệt phương án quy hoạch chi tiết dự án, VCCI cho rằng cần phải xem xét lại tính hợp lý của quy trình này, bởi việc thu hồi đất là vấn đề quan trọng, tác động rất lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất. Có thể dẫn đến việc đất của họ lại không được sử dụng cho dự án mà lại được chuyển nhượng cho người khác.

Điều này có thể phát sinh tình trạng khiếu kiện, khiếu nại vì bồi thường theo giá của nhà nước quy định trong khi giá chuyển nhượng lại là theo thị trường, hai loại giá này sẽ chênh lệch khá lớn, nhất là khi dự án đã hoàn thành, VCCI nêu.

Hơn nữa, VCCI băn khoăn, theo quy trình này thì chủ thể nào được quyềnquyết định về diện tích đất thu hồi? Việc quyết định dựa trên căn cứ nào, khi mà bản thân dự án chưa được phê duyệt quy hoạch? Chủ thể nào được quyền chuyển nhượng diện tích đất còn dư sau khi đã quy hoạch? Trường hợp diện tích đất còn dư lớn một cách bất hợp lý hoặc việc chuyển nhượng đất còn dư gây mâu thuẫn thì ai sẽ chịu trách nhiệm và chịu trách nhiệm như thế nào?

Từ các lý do trên, VCCI đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ về trình tự thu hồi đất, phê duyệt phương án quy hoạch chi tiết; thiết kế lại quy trình này theo hướng, nhà nước sẽ phê duyệt phương án quy hoạch chi tiết, sau đó sẽ thu hồi đất đối với các trường hợp đất thuộc dự án nhưng không nhận được sự đồng thuận, đồng thời bỏ quy định tại khoản 4 Điều 32 về việc chuyển nhượng đất còn dư.