'Bùng nổ' condotel: Chủ đầu tư ôm lợi, người mua ôm hận

Căn hộ condotel vẫn "bùng nổ"

Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ khoảng năm 2014 đến nay, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới, đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (condotel).

Loại hình bất động sản này tập trung phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc và tại Lâm Đồng, Đồng Nai... Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển "nóng".

Số liệu thống kê từ 16 tỉnh, thành phố cho thấy, chỉ riêng các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn (từ 50 ha trở lên) đã có 77 dự án, với tổng diện tích 18.019 ha.

Ngoài ra, còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô vừa và nhỏ, có diện tích dưới 50 ha/khu. Từ năm 2015 đến tháng 9.2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép với tổng số 25.639 căn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, sự phát triển "bùng nổ" các dự án condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo ngành du lịch của nhiều địa phương. Sản phẩm condotel cũng thu hút được sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư trong thời gian qua.

Tuy nhiên, hiện nay phân khúc thị trường condotel đang chững lại và đối diện với nhiều thách thức, khó khăn, trước hết là về hiệu quả kinh doanh, tính thanh khoản, sự thực hiện cam kết đảm bảo lợi nhuận và cấp "sổ đỏ" cho khách hàng.

Nhà đầu tư thứ cấp chịu thiệt

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai, mặc dù pháp luật chưa cho phép.

Với phương thức bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì nhanh thu hồi vốn đầu tư, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.

“Dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng chủ đầu tư vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng, còn nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải cùng chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này”, ông nhận định.

Không những vậy, chủ đầu tư còn được hưởng lợi rất lớn từ mức giá bán căn hộ condotel, thường dao động từ khoảng 25-55 triệu đồng/m², có đi kèm cam kết lợi nhuận hoặc không. Giá bán này khá cao vì tương đương với giá bán căn hộ trung cao cấp tại TP.HCM. Chưa kể, hình thức cam kết lợi nhuận từ 8-12% trong 8-12 năm thực chất đã được chủ đầu tư tính vào giá bán để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này.

“Với những dự án condotel mà chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý khai thác kinh doanh. Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ condotel của mình.

Đối với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, thực chất chủ đầu tư không hề đề cập các biện pháp cụ thể để bảo đảm thực hiện cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp, cũng như chưa có thỏa thuận cụ thể về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận.

Một số chủ đầu tư còn cam kết nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với căn hộ condotel. Điều này trái với quy định của Luật Đất đai do các căn hộ condotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ được cấp quyền sử dụng đất có thời hạn”, ông Châu nói thêm.

Chủ tịch HoREA nhận định nguồn cung căn hộ condotel vẫn có dấu hiệu phát triển nóng, có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu. Trong khi đó, hiệu quả khai thác, kinh doanh nếu không đạt như kỳ vọng sẽ khiến một số chủ đầu tư dự án không thực hiện được cam kết lợi nhuận, gây ra tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản du lịch.

Do vậy, ông cho rằng các chủ đầu tư cần công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel để tránh nhầm lẫn.

Về phía người mua, cần yêu cầu chủ đầu tư công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel. Qua đó, minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng. Chủ đầu tư cũng cần thống nhất với nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.

Phan Diệu