Bất động sản khó khủng hoảng như 10 năm trước do nền kinh tế đã vững hơn nhiều

Thị trường bất động sản vẫn đối diện nhiều khó khăn

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, về cơ bản, thị trường bất động sản đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giá giao dịch tăng cao.

Bộ Xây dựng cho hay, thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, nhưng từ nguy cơ “bóng bóng” chuyển sang nguy cơ “suy thoái”. Ngoài ra, thiếu nguồn cung ở các phân khúc, cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Nhìn nhận về những khó khăn của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay chính là bài toán dòng vốn.

Theo ông Đính, các doanh nghiệp phát triển bất động sản hiện nay chỉ có sẵn khoảng 20% tiền mặt để giải phóng mặt bằng, còn lại 80% số tiền phát triển dự án phải đi vay. Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là hai kênh dẫn vốn quan trọng nhất. Song, hai kênh này đang đồng loạt bị siết chặt gây ra hệ lụy nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn tiến độ hoặc hoãn dự án trong thời gian dài vì thiếu vốn; dẫn tới thanh khoản kém và doanh thu sụt giảm.

“Thậm chí, nhiều doanh nghiệp quá khó khăn đã buộc phải sa thải bớt lực lượng lao động. Thêm vào đó, đối tượng người mua bất động sản cũng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, bị hạn chế nhu cầu vay do lãi suất ngân hàng tăng mạnh”, ông Đính nói.

Ông Đính cũng cho rằng lạm phát tăng cao gây áp lực lên giá đầu vào như chi phí tiếp cận tài chính, chi phí nguyên vật liệu... làm cho nhiều dự án phải ngừng hoạt động vì chưa giải quyết được bài toán dòng vốn. Ngược lại, bất động sản không thể tăng giá vì không bán được hàng. Điều này gây ra sức ép lớn cho thị trường bất động sản trong bối cảnh như hiện nay.

Thêm vào đó, những quy định pháp lý về Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các luật liên quan đến bất động sản còn chồng chéo, mâu thuẫn làm rào cản trong việc phê duyệt dự án, kể cả dự án nhà ở xã hội. Điều đó càng tạo sức ép, gây khó khăn cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản.

Trước những khó khăn này, nhiều lo ngại thị trường bất động sản sẽ rơi vào tình trạng khó khăn như giai đoạn 10 năm trước.

Bất động sản sẽ không khủng hoảng như 10 năm trước

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, khó khăn là câu chuyện rất nhiều người đang nhìn thấy ở thị trường bất động sản hiện tại, biểu hiện ở việc dòng tiền kẹt, tắc thanh khoản và giá giảm một số phân khúc.

Theo ông Quốc Anh, một thập kỷ trước, cuộc khủng hoảng tài chính 2008 ở Mỹ với "bong bóng bất động sản" đã tác động mạnh mẽ đến tình hình kinh tế thế giới trong đó có Việt Nam. Thời điểm đó, giá bất động sản Mỹ tăng liên tục trong nhiều năm. Các nhà đầu tư đã vay ngân hàng và đổ tiền vào nhà đất để bán đi kiếm lời bởi thời điểm này việc mua nhà khá dễ dàng.

Tuy nhiên, khi khủng hoảng tài chính xảy ra vào năm 2008, giá bất động sản giảm đột ngột khiến đầu cơ bất động sản giảm lợi nhuận, nhà đầu tư mất khả năng thanh toán các khoản nợ ngân hàng. Hàng loạt bất động sản thế chấp bị "bán thốc bán tháo" ra thị trường trong khi lực cầu không đủ đã gây ra nổ bong bóng bất động sản. Tình trạng đó cũng được phản ánh trong bối cảnh thị trường Việt Nam giai đoạn 2010-2012.

Đối với giai đoạn từ 2020-2022, ông Quốc Anh cho rằng, bên cạnh những tương đồng thì tình hình thị trường còn ảnh hưởng bởi yếu tố khác như việc các doanh nghiệp chịu ảnh hưởng từ COVID-19 khiến sản xuất, kinh doanh ngừng trệ, dòng tiền đầu tư không biết đi đâu nên đổ vào bất động sản, đẩy kỳ vọng đầu tư địa ốc lên cao khiến mặt bằng giá cũng tăng mạnh.

“So với giai đoạn trước, thị trường thời điểm này cũng đối mặt nhiều thách thức nhưng tôi cho rằng cơ sở kinh tế Việt Nam đã vững hơn nhiều để đối mặt với khủng hoảng”, ông Quốc Anh nhận định.

Ông Nguyễn Quốc Anh cũng cho rằng, trước năm 2008, tỷ lệ tín dụng vay các năm rất lớn, có thể lên tới hơn 30% nhưng từ năm 2011, Ngân hàng Nhà nước đã kiểm soát tỷ lệ vay tín dụng còn 10-11%. Việc Chính phủ kiểm soát chặt chẽ ở kênh tín dụng, trái phiếu sẽ khiến tác động của việc đi vay lên thị trường bất động sản không nặng nề như giai đoạn trước.

Ngoài ra, theo ông Nguyễn Quốc Anh, một thập kỷ trước, cung rất nhiều nhưng cầu ít. Giai đoạn này cung nhiều, cầu cũng nhiều nhưng hiện nay, sự tự tin của nhà đầu tư vào thị trường trở thành bài toán lớn nhất.

Trước lo ngại về việc thị trường bất động sản có thể rơi vào khủng hoảng, tại phiên tọa đàm mới đây, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đã chỉ ra 4 khác biệt cho thấy thị trường sẽ không lặp lại "vết xe đổ" của năm 2011-2013.

Thứ nhất, 10 năm trước, khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang Việt Nam khiến chúng ta thực sự gặp khó khăn về hệ thống tài chính ngân hàng sau đó lan sang bất động sản. Lạm phát thời điểm này rất cao (18-20%), lãi suất trên 20%. Tăng trưởng kinh tế rất thấp, chỉ 5,25% năm 2012, sau đó nhích lên 5,5-5,6%.

Với thị trường hiện tại, khó khăn không nằm ở lĩnh vực tài chính - ngân hàng mà do dịch bệnh, do tác động từ bên ngoài (xung đột Nga - Ukraina) cùng với 2 yếu tố nội tại: thị trường phải điều chỉnh rất mạnh sau hơn 2 năm tăng nóng và Chính phủ chấn chỉnh một số vụ việc vi phạm.

Thứ hai là khác biệt liên quan đến nguồn cung: 10 năm trước thị trường dư cung, tồn kho hàng nghìn tỉ đồng, còn hiện tại nhu cầu có nhưng cung ở một số phân khúc bị thiếu.

Thứ ba là kinh nghiệm điều hành của cả Chính phủ và doanh nghiệp đã tốt hơn rất nhiều, đặc biệt sau 2 năm dịch bệnh các doanh nghiệp đã tích lũy không ít kinh nghiệm để thích ứng các vấn đề bất ổn, bất định của thị trường.

Thứ tư, nền tảng vĩ mô, nền tảng doanh nghiệp hiện nay cũng tốt hơn trước rất nhiều. Nếu 10 năm trước, tình hình nội tại các doanh nghiệp rất sập xệ thì hiện tại những doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận lợi nhuận bình quân 9 tháng đầu năm vẫn tăng 14-15%.

"Những khác biệt trên là cơ sở để dự báo thị trường sẽ không rơi vào khủng hoảng mà chỉ suy giảm với lý do rõ ràng gồm nguyên nhân bên ngoài, nguyên nhân nội tại, tình trạng vi phạm của một số doanh nghiệp... Những vấn đề này đều đã được Chính phủ và doanh nghiệp nhận diện và năm 2023 sẽ có sự chấn chỉnh, khắc phục để thị trường tốt lên", ông Lực nêu.