Bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn tiềm ẩn nguy cơ làm nhiễu loạn thị trường

Sáng 12.4, Ủy ban Thường vụ Quốc hội khai mạc phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4.2023, cho ý kiến về nhiều nội dung quan trọng trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa 15.

Giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thể làm tăng trung gian, chi phí

Tại phiên họp, trình bày tờ trình tóm tắt dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết dự thảo luật gồm 11 chương với 93 điều. Trong đó, dự thảo luật bổ sung các khái niệm mới như: Dự án bất động sản (BĐS), chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS.

Về kinh doanh dịch vụ BĐS, dự thảo luật bổ sung quy định về nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ BĐS; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS; các giao dịch BĐS phải thông qua sàn; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn; đăng ký hoạt động của sàn; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS; điều kiện thành lập đối với cơ sở đào tạo…

Thẩm tra dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), liên quan đến quy định bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch BĐS, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch BĐS hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả.

Tuy nhiên Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn.

Giải thích lý do cho đề nghị này, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng quy định bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch BĐS chưa rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư.

"Quy định về "giấy xác nhận giao dịch qua sàn" còn chung chung, chưa thống nhất với quy định của Luật Đất đai và các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế", báo cáo thẩm tra nêu.

Ngoài ra, đối với những dự án BĐS có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch BĐS vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch BĐS sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch.

Ủy ban Kinh tế cũng cho rằng điều này tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch BĐS câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

Góp ý về dự thảo luật, Tổng thư ký, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị ban soạn thảo cân nhắc về sự cần thiết quy định tất cả giao dịch phải qua sàn giao dịch BĐS.

Theo ông Cường, qua phản ánh của một số chủ đầu tư có thể tiến hành bán trực tiếp cho người mua mà không cần thông qua sàn giao dịch BĐS. Vì vậy, có thể cân nhắc thêm quy định để giảm phí khi qua sàn giao dịch BĐS hoặc có quy định mở về các giao dịch BĐS.

Trao đặc quyền cho các sàn

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này trước đó, luật sư Kiều Anh Vũ, Phó tổng thư ký, thành viên Hội đồng Khoa học và đào tạo Trung tâm Trọng tài thương mại phía nam cho rằng về mặt nguyên tắc “việc dân sự cốt ở đôi bên”.

“Chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản của mình, các chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi dân sự được tự do, tự nguyện giao dịch mà không cần phải thông qua trung gian, tổ chức thứ 3 nào khác. Giao dịch BĐS cũng như vậy. Hai bên mua, bán đến với nhau; thuận mua vừa bán thì giao dịch; nếu cần thực hiện các thủ tục hành chính thì thực hiện tại cơ quan nhà nước”, ông Vũ nêu.

Theo ông Vũ, về bản chất, sàn giao dịch BĐS chỉ là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; sàn cũng chỉ là một doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, như các doanh nghiệp khác chứ không phải là cơ quan nhà nước.

“Xét về điều kiện, năng lực, quy mô, sàn chưa hẳn đã có năng lực đủ để thẩm định điều kiện kinh doanh các sản phẩm của các chủ đầu tư dự án BĐS. Trong khi đó, nếu buộc các giao dịch đều phải qua sàn là trao đặc quyền quá lớn cho các sàn, có thể nói là trao cho sàn các quyền thẩm định, từ chối đưa lên sàn các BĐS không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Như vậy, vô hình trung chủ đầu tư, các bên mua bán sẽ lệ thuộc vào các sàn giao dịch? Điều này cũng có thể tạo ra nhiều hệ lụy, chẳng hạn các sàn không hợp tác với chủ đầu tư thì BĐS không giao dịch được; còn nếu các sàn hợp tác quá chặt chẽ với chủ đầu tư thì cũng chưa chắc đã tốt”, ông Vũ nêu.

Theo đó, luật sư Kiều Anh Vũ cho rằng việc buộc giao dịch qua sàn cũng tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, thêm chi phí và góp phần đẩy giá giao dịch. Điều này rõ ràng là không có lợi cho các bên giao dịch và thị trường nói chung.

“Bộ Xây dựng từng đưa ra lý do bỏ giao dịch bắt buộc qua sàn trong tờ trình dự thảo Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 như sau: “Theo kinh nghiệm quốc tế thì không có nước nào quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS, mà chủ yếu thực hiện thông qua các nhà môi giới, luật sư, các tổ chức môi giới BĐS”. Nếu mọi giao dịch nhà, đất đều phải qua sàn thì chẳng khác nào áp dụng lại quy định bất hợp lý của luật cũ, thậm chí còn lạc hậu hơn so với luật cũ. Như vậy, theo tôi, không thể buộc mọi giao dịch nhà, đất đều phải thông qua sàn giao dịch được”, ông Vũ nêu.

Ông Vũ cũng cho rằng trong bối cảnh hiện nay, chưa nên bắt buộc giao dịch qua sàn, tức là nên giữ nguyên quy định tại Luật Kinh doanh BĐS hiện hành về vấn đề này, giao dịch qua sàn chỉ nên được khuyến khích và áp dụng tự nguyện. Giá BĐS hiện nay đã khá cao, thị trường cũng đang còn nhiều khó khăn nên nếu giao dịch qua sàn thì sẽ làm tăng chi phí giao dịch, ảnh hưởng không tốt đến thị trường.